부동산 거품, 드디어 시작되나 – 위험 부담 커진 도박

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독일 평균 집값, 임대료에 비해 너무 비싸
대도시보다 위험한 소도시도 있어 긴장 늦추지 말아야

뮌헨(München)만 해도 지난 10여 년간 집값이 평균 240% 상승했다. 다른 독일 대도시 중에도 이러한 양상은 쉽게 드러나고 있다. 그리고 이러한 양상이 벌어지는 요인 또한 잘 알려져 있다. 아무리 치솟는 가격에도 불구하고 낮은 이자율 때문에 독일 내 투자자뿐 아니라 해외 투자자까지 끌어들이고 있어, 높은 수요와 낮은 공급의 상태가 지속되는 것이다. 그런데 근래에 연방 은행의 보고에 따르면 현재 많은 도시의 집값이 15~30%가량 과장되어 가격이 책정돼있다고 한다. 유럽 경제 보도 언론사 Empirica는 또한 독일 대도시 12곳 중 9곳이 부동산 거품의 위험에 처해있다고 분석했으며, 또 이 중 7곳은 37%가량 과장 책정되어 있다고 보고 있다.

Emprica가 진행한 조사는 1,000명 인구의 지역에 얼만큼의 집이 있는지, 그리고 이 집의 가격이 해당 지역 평균 임금으로 얼마나 부담이 되는지 등을 분석했다. 특히 여기서 집값과 매해 임대료 비율이 투자자에게 중요한데, 독일에서 손꼽히는 12개 대도시의 이 평균 수치가 지난 14년 동안 24배에서 33배로 드러났다. 흔히 전문가는 집값이 임대료의 25배 이상 넘어가면 집값이 너무 비싸진 것으로 해석한다.
하지만 대도시일수록 거품 위험이 큰 것은 아니다. 뮌헨의 경우 Empirica는 오히려 부동산 시세가 적절하다고 분석됐다. 반면 같은 바이에른(Bayern)주의 더 작은 도시인 운터알고이(Unterallgäu)와 슈반도르프(Schwandorf) 등이 더 위험이 높은 것으로 분석됐고, 이 외에도 함부르크(Hamburg) 근방의 슈타데(Stade)와 라우엔부르그(Herzogtum Lauenbrug)가 독일 북부에서 규모 대비 위험이 높은 것으로 드러났다. 그리고 독일 내에서 집값과 임대료 비율이 54배로 가장 높은 수치를 보인 곳은 도트프리슬란드(Nordfriesland)로 근방에 부동산 시세가 전국에서 가장 비싸기로 알려진 암룸(Amrum)과 쥘트(Sylt) 제도가 있는 지역이다. 한편 위험이 적다고 여겨지는 도시는 쾰른(Köln)과 라이프치히(Leipzig), 그리고 도르트문트(Dortmund)로 뽑혔다.
이렇게 집값과 임대료의 격차가 벌어질수록 투자자의 위험 부담이 커진다. 특히 부동산 대출로 인해 개개인의 빚이 늘어난다면 경제적 여건이 약간만 달라져도 부동산 시장에 큰 변동이 생겨날 수 있으며, 결국 은행에까지 그 영향이 갈 수 있다. 심지어 이 영향은 인구 수가 적은 곳에서도 부동산 시세가 8%만큼 급락시킬 수 있을 정도로 클 수 있다고 Empirica 조사단은 예상하고 있다.

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