독일에서 주택 구입 시 유의해야 할 점 다섯 가지

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독일의 부동산 시장은 계속해서 호황 중이라 여기에 도전을 해보고 싶은 분들도 계실 것입니다. 하지만 워낙 집값이 폭등해 있는 상태라 얼만큼의 리스크를 안고 집을 사야 하는지 망설여지시기도 할 것입니다. 주택을 사기 전에 구입과 그 이후에 어떤 문제를 고려해야 하는지 그 다섯 가지를 정리해보도록 하겠습니다.

1.매달 비용을 감당할 수 있는가?
우선 자신이 매달 집을 위해 투입하게될 액수가 어느 정도인지 알아두고, 그걸 자신이 감당할 수 있는지 계산해봐야 합니다.
매달 집에 들어가는 비용에 드는 주요 요소로 대출 이자, 상환할 대출액, 그리고 집 관리비가 있습니다. 여기서 집 관리비가 애매할 수 있는데, 관리 비용이란 단순히 매달 빠져나가는 에너지 비용과 세금, 쓰레기 처리비뿐 아니라 갑자기 발생하는 수리 비용도 포함됩니다. 그러므로 이미 정해진 매달의 관리비 외에도 갑작스러운 수리가 필요할 시 투입될 금액도 정해두는 것이 좋습니다. 또한 집주인 협회(Wohnungseigentüümergemeinschaft)에서 요구하는 액수(Hausgeld: 회비로 여기시면 됩니다.)도 집마다 다르므로 이를 확인해두는 것이 필요합니다.
그렇다면 결국엔 어느 정도 규모의 비용이 가장 합리적일까요? 전문가는 전체적으로 대출로 인해 매달 부담할 액수는 매달 소득의 40%를 넘지 않는 것을 권장하며, 관리비를 포함해 집에 들어가는 매달 총비용은 매달 소득의 50%를 넘지 않는 것을 권합니다. 물론 아이가 없는 가정은 이보다 더 높은 액수를 투입해도 문제가 되진 않습니다. 다만 매달 부담하게 될 액수를 정확히 파악하고 계획하는 것이 중요하다.

2.자기 자산은 얼마나 가지고 있는가?
집을 사는 데 있어 대출만으로 해결하려 들 수는 없으므로, 자기 자산을 최대한 사용해 대출 상환 이자율을 줄여보도록 하는 것이 필요합니다. 자기 자산이란 즉시 투입이 가능한 자산을 의미합니다. 이엔 은행 계좌에 들어 있는 돈과 주식, 혹시 소유 중인 토지가 있다면 이를 매각해 얻는 액수만 포함되지 않습니다. 가령 건축 자금 적립 계약이 있다면 이를 미리 해지할 시 받을 수 있는 금액도 포함되며, 친족에서 당장 빌릴 수 있는 돈 등도 옵션이 될 수 있으니 최대한 다양하게 고민해보길 바랍니다.
더 나아가서 특정 직업군의 경우, 가령 예술가나 수공업가는 은행에서 수천 유로를 지급받을 수 있으며, 독일 정부 소유의 은행인 KfW(Kreditanstalt für Wiederaufbau: 금융 재건 및 부흥 기관)를 통해 여러 방면으로 국가의 지원을 받을 수 있습니다(바우킨더겔드가 그 예). 흔히 집을 구입하게 될 시 대부분의 은행은 20~30%는 자기 자산으로 투자되는 걸 일반적인 기준으로 여기고 있으며, 20%보다 더 낮을 시 그만큼 장래가 보장된 직업을 가진 상태여야 합니다. 그리고 무엇보다도 갑작스러운 일로 투입될 자금은 주로 자기 자산에서 나오므로 그만큼 이를 충분하게 확보해두는 것이 좋습니다.

3.부동산 대출은 어떻게 받을 것인가?
자기 자산이 어느 정도 확보됐다면 대출 계약을 따져봐야 합니다. 현재 독일 부동산 대출의 이자율은 유로 연합의 정책에 의해 역대 최하 수치를 기록하고 있어, 잘하면 이자율 1% 이하의 대출도 발견할 수도 있을 것입니다.
주로 이자율은 현재 독일 경제의 전반적인 이자율 수준 외에도 대출받는 사람의 신용도, 그리고 이자가 적용되는 기한에 따라 정해집니다. 이 중에 우리가 직접 손볼 수 있는 요소는 이자 기간으로, 이 기간이 길어질수록 이자가 높아지며 짧아질수록 이자가 낮아지는 경우가 일반적입니다. 그런데 어느 것이 좋을지 잘 모르겠다면 전자를 택하세요. 일반적으로 전문가는 현재 독일 경제의 전반적인 이자율이 매우 낮기 때문에 장기간으로 이자율을 정해 대출받는 것을 추천하고 있습니다.

4.구입 시 투입될 비용은 감당할 수 있는가?
매달 들어가는 비용이 파악돼 구입할 주택이 정해졌다면, 구매 시 들어가게 될 액수를 파악해야 합니다. 구매 시에 세금뿐 아니라 법적인 절차를 위해 변호사(Notar)와 소통하는 데 들어가는 비용 및 부동산 거래 비용을 모두 합치면 수만 유로는 우습게 빠져나갈 수 있으며, 리노베이션 비용까지 들어간다면 대출받아야 할 액수가 더 커질 수도 있으니 유의해야 합니다.

5.구입 이후 대출 상환을 어떻게 진행할 것인가?
이제 마지막으로 안전을 위해 대출 상환을 매달 어느 정도나 할 것인지 재검토를 하길 바랍니다. 대출을 갚는 적당한 기간은 이자율에 따라서 달라질 수가 있는데, 현재 이자율이 낮으므로 되도록 이른 시일 내에 갚는 것을 전문가는 대체로 추천합니다. 전문가는 대략 해마다 2~3%만큼 상환하는 것을 권장하며, 대부분의 은행은 대출 기간을 한 번은 변경할 기회를 주기에 일단 이 정도 수준으로 상환 기간을 정하는 것이 바람직할 것입니다.

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